Afin de mieux accompagner les primo-accédants à la propriété, le Gouvernement prolonge le prêt à taux zéro (PTZ) jusqu’en 2027. Il annonce la refonte de ce dispositif pour 2024.
Ainsi, les conditions d’accès seront assouplies et les barèmes de revenus pour éligibilité revalorisés. Des changements qui, annonce-t-il, bénéficieront à 6 millions de foyers supplémentaires.
Créé en 1995, le prêt à taux zéro (PTZ) est un dispositif de soutien à la primo accession en résidence principale des ménages sous conditions de ressources.
Le prêt à taux zéro est sans intérêts, gratuit et d'une durée de 20, 22 ou 25 ans. Il intègre une période de remboursement différé d'une durée de 5, 10 ou 15 ans. Durant cette période, le ménage ne paie aucune mensualité sur son PTZ. Par ailleurs, il ne peut financer la totalité de l'achat de votre résidence. Il doit donc être complété par un ou plusieurs prêts.
La grille des revenus permettant l’accès à cette aide de l’État n’a pas été revue depuis 2016, ce qui la rend aujourd'hui, du fait de la crise que traverse le secteur, "difficile à obtenir pour de nombreux ménages".
La réforme annoncée en octobre jours a ainsi pour but "de revoir ces barèmes de manière à élargir le dispositif à davantage de Français pour l’année à venir".
Quels sont les changements apportés ?
Cette réforme du PTZ revoit l’ensemble des critères d’éligibilité au prêt, ses taux et le barème de revenus applicable ainsi que les zones concernées.
Alors que sa fin était prévue à la fin de l'année 2023, le dispositif est prolongé jusqu’en 2027. De plus, il est recentré sur l’acquisition d’un logement neuf en zone dite tendue et d’un logement ancien avec travaux en zone dite détendue.
Une réforme critiquée par les professionnels
Pour Simon Chapuy, du cabinet Adéquation, "l'éligibilité au PTZ va contribuer à améliorer la solvabilité des ménages candidats à l'accession, même s'il faut se garder de trop d'optimisme eu égard au niveau des prix". De plus, "un accès plus facile à l'accession sociale et au BRS, sans générer d'énorme volumes, devrait également accroître la profondeur du marché". "Il y a du bon et du moins bon, estime pour sa part Augustin Leveligée, directeur du marché des particuliers à la Banque populaire du sud. Le point positif, c'est la hausse du plafond des ressources". Autre bénéfice : "la cotitée, c'est-à-dire le montant maximal que l'on peut emprunter, est portée à 50%, contre 40% précédemment". Ce qui, "dans l'ensemble, permettra aux ménages d'emprunter davantage". Porte-parole de Meilleurtaux, Maël Bernier estime pour sa part que la réforme "permettra beaucoup d'achats dans l'ancien, où il n'existe aucune aide". Elle observe néanmoins que "le PTZ n'est pas massivement développé".
Ces nouvelles mesures ne sont pas suffisantes, estime Laurent Villaret, président régional de la Fédération des promoteurs immobiliers Occitanie Méditerranée (FPI OM). "Le gouvernement l'a certes prolongé jusqu'en 2027, mais il l'a aussi recentré". Il note qu'aujourd'hui, "il est accessible en zones tendues, donc les métropoles, essentiellement dans le collectif". Il "ne sera donc pas consommé en zones tendues car les prix sont tellement élevés que les gens n'auront, quoi qu'il en soit, pas leur crédit". En fait, appuie-t-il, "il faut augmenter les plafonds à un prêt à 0%, si l'on veut que cela serve vraiment à quelque chose".
Les constructeurs de maisons individuelles sont encore plus sévères. Ils sont vent debout contre la réforme du PTZ, qui, comme le note Céline Torrès, leur présidente régionale du Pôle Habitat à la Fédération nationale du bâtiment, "exclu du dispositif la maison individuelle". "Le marché est aujourd'hui complètement à l'arrêt en Occitanie, alors que la demande est toujours là, clame-t-elle. Le PTZ est supprimé partout pour la maison, alors qu'il est l'habitat star des familles et des ménages des territoires". De plus, en le recentrant "sur les seules grandes villes et métropoles", on le "supprime sur 32 630 communes, dans lesquelles vivent 52% de la population française". Elle note que les communes qui ont été rajoutée dans la liste des zones en tension "ne représentent que 7% du marché au national". Elle aussi critique l'évolution du PTZ : "ne soyons pas dupes : peu de ménages éligibles au PTZ ont les moyens d’acheter un appartement neuf en zones tendues". Ce qui, insiste-t-elle, c'est "l’extinction du PTZ dans le neuf qui est programmée".
Afin d'élargir le champ des bénéficiaires, le PTZ englobe désormais 209 nouvelles communes, qui rejoignent le classement de zones tendues. Ces zones permettent d'être les mieux aidées par le prêt.
"Ensemble, ces 209 communes représentent environ 14 % du marché actuel de la promotion immobilière", précise Simon Chapuy, du cabinet spécialisé dans les études immobilières Adéquation.
Sur la région, 14 communes entrent dans ce classement : Céret, Font Romeu, Sainte-Marie-la-Mer et Saint-Estève, dans les Pyrénées-Orientales; Port La Nouvelle, Gruissan et Leucate, dans l'Aude, Valras Plage, Béziers, Clermont l'Hérault et Pézenas, dans l'Hérault; Uzès, Vauvert et Le Grau du Roi, dans le Gard.
Par ailleurs, la réforme augmente significativement les plafonds pour les deux premières tranches de revenus. Objectif : rendre les prêts accessibles aux ménages. Cela représente plus de 7 % à 30 % de bénéficiaires selon les zones.
Elle augmente également de 50 % "la quotité des projets les plus modestes contre 40 % en 2023". Ce qui, en gros, représente une aide d’environ 10 000 euros supplémentaires par ménage.
Enfin, la réforme crée une quatrième tranche de revenus (entre 37 000 euros et 49 000 euros par an) pour des ménages qui ne sont actuellement pas éligibles au PTZ. La quotité d’opération finançable est de 20 %, ce qui représente en moyenne une aide de l'État de 5 000 euros.
Pourquoi avoir intégré de nouvelles communes ?
Le décret, décrypte Simon Chapuy, qualifie ces 209 communes de territoires "confrontés depuis plusieurs années à un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, ainsi qu’à une augmentation rapide des prix immobiliers et des loyers".
La Banque populaire du sud double le montant du PTZ
La Banque populaire du sud, dont le siège social est à Perpignan, double le montant du PTZ, à hauteur de 25 000 euros. Objectif : "favoriser l’accession à la propriété des moins de 35 ans". Elle met en place pour cela, un dispositif valable jusqu'à décembre 2024 et baptisé "PTZ+X". "Ce prêt à destination des moins de 35 ans viendra en complément du Prêt à taux zéro « nouvelle formule »", précise la banque. Il permet ainsi un doublement du montant du PTZ accordé jusqu'à 25 000 euros, sur une durée pouvant aller jusqu'à 25 ans. De plus, la BPS a décidé d'appliquer une gratuité des frais de dossier sur ce prêt. La banque accompagne ce dispositif d'un autre, destiné aux jeunes de moins de 35 ans travaillant dans la fonction publique et ayant un projet immobilier. Baptisé "Prêt Starden Immobilier", il s’adresse aux clients sociétaires de CASDEN Banque Populaire, agents de la fonction publique âgés de moins de 35 ans. Il vise à "financer leur résidence principale à taux fixe, dans des conditions attractives et sans frais de garantie, sur une durée de pouvant aller jusqu'à 25 ans". Il est, de plus, "cumulable" avec le prêt "PTZ +X".
Il s'agit de "communes pour certaines confrontées à un besoin accru de logements abordables de longue durée, en particulier pour les travailleurs et les saisonniers".
Une réforme qui concerne aussi les locataires
La réforme double l’aide de l’État pour les locataires de logement social souhaitant acheter leur logement. Il s'agit du "PTZ vente HLM". Il concerne ceux qui bénéficient aujourd’hui d’un PTZ à hauteur de 10 %. Ce taux passera à 20 % en 2024.
Quelles en sont les conséquences ?
Potentiellement, le nombre de foyers fiscaux éligibles à ce nouveau dispositif se renforce. Il passera de 23 millions aujourd'hui à 29 millions. Cela représente 73% de la population éligible, contre 60% jusque-là.
"L’aide de l’État atteindra 5 000 euros à 40 000 euros par achat immobilier", précise-t-on à Bercy. Ce qui permettra "de ramener le taux d’intérêt moyen d’une opération de 4,4 % à 3 %".